文/张小松 郝强
根据北京市土地招拍挂市场数据显示，2017年上半年共成交46宗土地，同比增长119%，成交金额达1005.07亿元，同比增长185%。相比于2016年全年成交44宗土地、成交总金额852亿，今年北京市供地节奏明显加快。同时，为维持房地产市场的供给平衡和价格平稳，今年以来北京市土地供应结构明显转变，在限价自持和配建自住型商品房等政策的调节下，土地价格得到了有效控制。
一、北京市供地节奏明显加快，土地市场有所降温
2017年在调控力度增加、整体市场出现下行迹象的背景下，通过土地限价、商品住房入市限价和竞自持比例等手段，北京市土地市场有所降温。
图1 2014年以来北京市土地市场成交情况
从近3年北京市土地招拍挂市场成交情况来看， 2017年上半年北京市土地招拍挂市场成交案例为46宗，超出去年全年成交宗数，明显加快供地节奏。上半年，北京市土地市场成交建设用地面积329.02万平方米，同比增长226.54%，环比增长4.56%；规划建筑面积535.45万平方米，同比增长149.59%，环比增长43.29%；成交额1005.07亿元，同比增长185.06%，环比增加101.04%。此外，上半年平均楼面地价18770.57元/平方米，创历史新高。
图2 2014年以来北京市成交土地楼面均价情况
图3 2017年上半年北京市不同用途的土地成交量情况
上半年，北京市土地市场共成交46宗，其中住宅用地成交25宗，占总数的54.35%；住宅建设用地面积190.28万平方米，占总建设用地面积的57.83%；住宅规划建筑面积320.34万平方米，占总规划建筑面积的59.83%。
图4 2017年上半年北京市不同用途的土地成交价情况
从土地不同用途成交价看，住宅用地成交额749.86亿元，占总成交金额的74.61%。住宅用地成交楼面地价达到23408元/平方米，商业/办公用地楼面地价17675元/平方米。
三、土地供应进一步远郊化，热点区域竞争加剧
2017年上半年成交的25宗住宅用地中，共18宗位于远郊区，城六区的土地资源越来越稀缺，伴随城市基础设施的完善，远郊区的土地交易成主导。
图5 2017年上半年北京市各区住宅用地交易情况
远郊区的住宅用地成交量不断增加，平均楼面地价也不断提高，大兴区、顺义区成交地块平均楼面地价均超过3万元/㎡，房山区和门头沟区的平均楼面地价也超过了2万元/㎡。大兴区旧宫地块楼面地价达3.8万元/㎡，顺义区高丽营镇地块楼面地价达4.5万元/㎡，热点区域竞争加剧。
图6 2017年上半年北京市各区的平均楼面地价情况
1、住宅用地明显加快，供地结构向租赁市场倾斜
上半年住宅土地市场供应加快，截至6月底，北京市居住类用地供应面积已经达到了223万平方米，是2016年全年供应量的3倍，预计下半年土地供应或继续增加，房屋的居住属性继续强化。根据2017年4月出台的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，今后五年，北京将供应住宅用地6000公顷，建设150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。其中今年计划供应1200公顷，安排建设30万套住房，包括产权类住房20万套，租赁住房10万套。购租并举成为北京市土地供应的主要方向，供地将向租赁市场进一步倾斜。
2、土地出让条件增多，土地市场逐渐回归理性
上半年成交的25宗住宅用地中，除1宗棚户区改造一次性招标项目外，剩余24宗均附有“限房价，竞自持”或配建自住型商品房等条件。所谓自持限价，即在规定了地块商品房销售价格上限的同时，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。限价自持对开发运营实力的要求进一步提高，随着房地产企业在自持比例竞争上开始谨慎，土地市场正在逐渐回归理性。
作者介绍：张小松
工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目经理。
作者介绍：郝强
土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询三部总经理。