文/李佳
引言:
随着国家2010年《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》【建保[2010]87号】、2012年《公共租赁住房管理办法》【中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号】等相关指导意见及办法的出台、实施，全社会针对保障性住房尤其是公共租赁住房的关注持续增加，在此房地产运行的大环境下，为规范在京中央和国家机关职工周转住房的管理，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、国家发展改革委员会、财政部、住房城乡建设部联合发布并实施了《在京中央和国家机关职工周转住房管理办法》（国管房改〔2013〕344号）及《在京中央和国家机关职工周转住房租金管理办法》（国管房改〔2013〕345号），而本文正是针对大家普遍关注的在京中央和国家机关职工周转住房租金标准估价原则、估价方法以及租金标准形成技术路线等方面进行了解、解析及探讨。
一、《评估技术指引》总则
（一）总则
1、为了统一规范职工周转住房租金标准评估工作，根据《在京中央和国家机关职工周转住房管理办法》（国管房改〔2013〕344号）、《在京中央和国家机关职工周转住房租金管理办法》（国管房改〔2013〕345号），结合在京中央国家机关实际，制定本指引。
2、本指引所称职工周转住房，是指为解决在京中央国家机关职工基本住房需要，通过建设、改造、回购等方式筹集，只租不售、周转使用的住房。
3、本指引适用于在京中央国家机关职工周转住房租金标准评估工作。各单位自行评估或者委托专业评估机构评估，应按照本指引规定的原则、方法、程序进行，并符合国家有关标准和规范。
（二）总则解析
由总则可以看出，周转住房租金评估的文件基础为《在京中央和国家机关职工周转住房管理办法》及《在京中央和国家机关职工周转住房租金管理办法》，其评估工作的开展也必须紧紧围绕两个基础文件展开；其次总则中也对周转住房的内涵进行了解释，同时对周转住房评估的适用范围进行了明确。
二、估价原则
（一）估价原则
1、合法原则：评估职工周转住房租金，应以估价对象合法使用为前提。
2、替代原则：评估职工周转住房租金，应参照足够数量的同类房地产的近期租金水平。
3、价值时点原则：职工周转住房租金的估价结果，应是估价对象在某一特定价值时点的客观合理价格。
4、成本与市场相结合原则：评估职工周转住房租金，应综合考虑估价对象的成本租金及其所在区域类似房地产的租金。其租金标准，根据折旧费、维修费、管理费、税金、物业费、家具电器成本等因素确定，不包括土地出让金及利润，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定，并根据相关因素变化适时调整。原则上，不应低于其建造成本和正常运营维护成本。其中，折旧费、维修费、税金、家具电器成本根据评估确定，物业费和管理费（运营管理机构在周转住房合同签订、租金收取、监督检查等工作中发生的费用）不需评估，据实计取。
5、适应职工住房支付能力原则：职工周转住房属于政策性住房，其租金评估应充分考虑职工的支付能力。
（二）估价原则解析
依据上述估价原则可以分析出，估价原则1-3为《房地产估价规范》中约定的估价原则要求，而估价原则4-成本与市场相结合原则，则是充分考虑并结合在京中央和国家机关职工周转住房租金构成、租金评估中涉及的方法应用以及技术路线而最终确定的原则；估价原则5-适应职工住房支付能力原则，则是充分考虑到周转住房作为在京中央和国家机关职工使用的政策性住房，其目的是旨在解决在京中央和国家机关职工住房困难的情况，因此在符合评估原则及规范要求的基础上还须充分考虑职工的实际支付能力。
三、估价程序
（一）估价程序
1、单位自行评估的，按照本指引规定的方法评估后，形成评估报告，加盖单位公章后，随其他相关文件一起，报主管部门核准。
2、单位委托专业评估机构评估的，评估机构接受委托后，按照下列程序进行：
（1）拟定估价作业方案；
（2）搜集估价资料；
（3）实地查勘估价对象；
（4）选定适当的估价方法，进行计算；
（5）形成报告初稿，同有关部门进行沟通；
（6）形成估价报告定稿，提交委托方；
（7）将估价资料归档。
单位认可评估报告后，随其他相关文件一起，报主管部门核准。
（二）估价程序解析
估价程序遵循总则3中“各单位自行评估或者委托专业评估机构评估”约定，即单位自行评估、单位委托专业评估机构评估两种方式，且根据选定方式的不同确定了其各自的估价程序。
四、估价技术路线
（一）估价技术路线
周转住房租金标准（周转住房租金标准应包含物业费和管理费，但由于这两项费用不需评估，因此估价方法中所指“周转住房租金标准”不含这两项费用，确定最终租金时应将其加上），包括项目基准租金和单套周转住房租金。
项目基准租金：是指各单位某个项目或多个项目中批量周转住房的基准租金。基准租金可以作为测算各套周转住房租金的基准。
单套周转住房租金：是指以基准租金为基准，根据单套周转住房的楼层、朝向、平面布局、装修、家具电器配置情况及其他特殊条件，通过《房屋因素修正系数调节表》进行个别因素调整后，评估出来的每套周转住房的租金。
（二）估价技术路线解析
上述估价技术路线主要是对需要评估的租金内涵进行了明确界定，即周转住房租金标准，其中包含项目基准租金、单套周转住房租金两项内容，而通常来讲狭义的租金评估主要指的是对项目基准租金进行评估。
五、估价方法
（一）新建周转住房项目的基准租金
1、成本法
根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和《在京中央和国家机关职工周转住房管理办法》（国管房改〔2013〕344号），职工周转住房租金主要由折旧费、维修费、管理费、税金、物业费及家具电器成本等项目构成，其中评估范围内的因素有折旧费、维修费、税金及家具电器成本，其计算公式为：
成本租金=折旧费+维修费+税金+家具电器成本
（1）折旧费
折旧费根据周转住房的房地产现值按照年金回收方式计提。选取合理的资本化率和收益年限确定年金现值系数，通过下述计算公式确定年金现值即周转住房的年折旧费。
①确定房地产现值
由于职工周转住房旨在解决职工住房周转问题，不以盈利为目的，在测算房地产现值时，利润为零。
新建周转住房的房地产现值即其客观成本价格，由开发成本和相关税费两部分构成。公式为：
房地产现值=开发成本+税费
开发成本=土地取得费+建设成本+管理费+相关财务费用
②确定年金现值系数
l 确定资本化率（R）
资本化率的确定，既要考虑行业收益水平，也要考虑周转住房的政策性住房性质，兼顾职工收入水平和支付能力，由估价人员根据经验，结合项目情况进行取值。
l 确定收益年限
收益年限根据新建周转住房的正常投资回收期测算，由估价人员根据经验，结合项目情况进行取值，最长不应超过房屋建筑正常使用年限。
③确定月折旧费
计算得出年折旧费，再分摊至12个月即为成本租金中的月折旧费。
（2）维修费
维修费由共用部位、共用设施设备维修费及室内装修和设施设备的维修、保养及更新费用构成。
① 共用部位、共用设施设备维修费
按照《关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知》（国机房改〔2009〕45号）中首期住宅专项维修资金标准确定。
今后共用部位、共用设施设备维修标准按照住宅专项维修资金相关政策规定变化相应调整。
②室内装修和设施设备的维修、保养及更新费用
依据新建周转住房基准租金所对应的室内装修标准，按照装修及设施设备的成本计算。更新周期可按装修及设备的正常剩余使用年限估算（一般不高于10年），按月均摊。
（3）税金
职工周转住房租金收入，如果能够参照财政部、税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）关于“公租房租金收入可免征营业税、房产税”的规定，则不计取税金；如果未能参照，实际产生了税金，则据实计取。
（4）家具电器成本
依据新建周转住房基准租金所对应的家具电器配备标准，按照家具电器的正常市场价格计算，折旧年限按照家具电器可正常使用的剩余年限估算（一般不超过5年），按月均摊。
（5）成本法确定基准租金的结果
取折旧费、维修费、税金及家具电器折旧之和，确定新建周转住房项目的基准租金价格。
2、比较法
（1）比较法估价按下列步骤进行：
①选取可比实例
②确定修正因素
③确定修正系数
④求出比准价格
（2）运用比较法估价，应准确搜集同类区域同类住宅出租实例，掌握同类房屋租金水平。
搜集交易实例应包括下列内容：
① 出租实例房地产状况
② 租赁价格
③ 租赁日期
④ 付款方式
（3）选取的可比实例应符合下列要求
① 至少选择三个可比实例，且可比实例均为同区域内的中央单位职工周转住房项目或北京市公共租赁住房项目，其中优先选择职工周转住房项目。
② 可比实例租赁日期与估价对象价值时点相近，不宜超过三年。
③ 可比实例租赁价格为正常租赁价格或可修正为正常租赁价格。
（4）选取可比实例后，应对可比实例的租赁价格进行换算，统一价格内涵，建立价格可比基础。
换算处理应包括下列内容：
① 统一采用每建筑平方米的月租单位：元/建筑平方米·月。
② 统一计价范围：租金价格包括室内家具成本，但不包括物业费、供暖费及水、电、燃气、有线电视、宽带网络等费用。因此应将可比实例租金价格中不应包括的项目剔除。
（5）进行因素修正
① 交易情况修正
② 市场状况修正
③ 房地产状况修正
（6）比较法确定基准租金的结果
每个可比实例的租赁价格经过上述各种因素修正后，经加权平均及综合分析后，确定新建周转住房项目基准租金的比准价格。
根据计算过程中的实际情况，在充分阐明理由的情况下，采用加权平均方法，确定新建周转住房项目的基准租金。
（二）存量周转住房项目的基准租金
以新建周转住房基准租金为基准进行因素比较修正，得出存量周转住房的基准租金。其计算步骤如下：
（1）确定基准项目及基准租金
基准项目：选定新建周转住房项目为基准项目。
基准租金：以国管局审批的新建周转住房项目的基准租金为基准租金。
（2）制定因素修正系数调节表
①确定影响因素
根据评估目的，结合项目实际情况，确定影响存量周转住房租金价格的因素有：
区位因素、小区和楼宇因素、基准租金对应的标准房因素等。
②确定因素修正系数调节表
估价人员通过分析影响周转住房租金价格的因素并结合经验，将基准项目所对应的各项评估因素的系数设定为基准0，再由此确定待估存量周转住房的各项评估因素的修正系数上下调节范围，形成针对该基准项目的待估存量周转住房的《因素修正系数调节基本表》。
（3）确定估价对象存量周转住房基准租金
计算公式为：
待估存量周转住房平均标准租金＝基准租金×（1＋∑Ai）
评估范围内的因素有折旧费、维修费、税金及家具电器成本，其计算公式为：
成本租金=折旧费+维修费+税金+家具电器成本
（1）折旧费：
①确定房地产现值
存量周转住房的房地产现值，原则上参照《在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估规范（2014）》规定的评估方法，按照经济适用住房评估价格予以确定。单位亦可根据项目自身的特殊性，以房地产原始取得成本作为房地产现值进行折旧。
②确定年金现值系数
l 确定资本化率（R）
资本化率的确定，既要考虑行业收益水平，也要考虑周转住房的政策性住房性质，兼顾职工收入水平和支付能力，由估价人员根据经验，结合项目情况进行取值。
l 确定收益年限
收益年限根据存量周转住房的正常投资回收期测算，由估价人员根据经验，结合项目情况进行取值，最长不应超过房屋建筑正常使用年限。
③确定月折旧费
计算得出年折旧费，再分摊至12个月即为成本租金中的月折旧费。
（2）维修费
维修费由共用部位、共用设施设备维修费及室内装修和设施设备的维修、保养及更新费用构成。
①共用部位、共用设施设备维修费
按照《关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知》（国机房改〔2009〕45号）中首期住宅专项维修资金标准确定。
②室内装修和设施设备的维修、保养及更新费用
依据待估存量周转住房平均标准租金所对应的装修标准，按照客观装修及设施设备的重置成新价格计算。更新周期按照装修及设备的正常剩余使用年限估算（一般不高于10年），按月均摊。
（3）税金
职工周转住房租金收入，如果能够参照财政部、税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）关于“公租房租金收入可免征营业税、房产税”的规定，则不计取税金；如果未能参照，实际产生了税金，则据实计取。
（4）家具电器成本
依据存量周转住房基准租金所对应的家具电器配备标准，按照家具电器的重置成新价格计算，折旧年限按照家具电器可正常使用的剩余年限估算（一般不超过5年），按月均摊。
（5）成本法确定基准租金的结果
取折旧费、维修费、税金及家具电器成本之和，确定存量周转住房项目的基准租金价格。
根据计算过程中的实际情况，在充分阐明理由的情况下，采用“因素比较修正法”和“成本法”加权平均的方法确定存量周转住房的项目基准租金。
（三）单套周转住房租金标准
单套新建周转住房、存量周转住房的租金，分别以新建周转住房、存量周转住房的基准租金为基准，根据《房屋因素修正系数调节基本表》对单套周转住房的楼层、朝向、平面布局、装修及家具电器配置情况等个别因素进行修正调整，确定单套周转住房的租金标准。
（四）估价方法解析
从上述估价方法介绍中可以了解到，基准租金的测算包括二大类，即：新建周转住房项目基准租金（包含单套新建周转住房租金）评估、存量周转住房项目基准租金（包含单套存量周转住房租金）评估。其中以新建周转住房项目基准租金估价方法为主干，存量周转住房项目基准租金测算来源于新建周转住房项目基准租金方法
新建周转住房租金
1.《国有土地使用证》（如宗地无《国有土地使用证》，提供其他国有土地权属来源文件）
2. 项目立项批复
3.《规划意见书》
4.《钉桩成果通知单》
5.《审定设计方案通知书》
6.《建设工程规划许可证》
7.《建筑工程施工许可证》
8. 建筑物标准层图纸
9. 项目建筑设计说明（主要为建筑结构、栋数、楼层、各部分用途、地下车库、公共部位及门窗装修标准和设施设备等情况）
10. 工程概预算或土地及建筑投入情况的说明（包括拆迁实施及补偿方案、基础设施投入、土建工程、安装工程、装修工程、室外工程投入等）
11.《房屋面积测绘技术报告》
12. 家具电器配置标准、品牌及购买价格清单
13.《估价委托书》
14.《营业执照》或《组织机构代码证》
存量周转住房租金
1. 拟评估存量周转住房情况汇总表（见附表，加盖公章）
2.《房屋所有权证》
3.《房屋分户面积表》
4. 本单位新建职工住宅的价格批复（如有本单位新建职工住宅项目）
5.《估价委托书》
6.《营业执照》或《组织机构代码证》
拟评估存量周转住房情况汇总表
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序号 |
产权人 |
详 细 地 址 （区县-小区-楼-房号） |
建成年代 |
家具电器配置情况 |
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作者介绍：李佳
工学学士，注册房地产估价师、注册土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询一部总经理